TAPUNUN HAKSIZ ELE GEÇİRİLMESİ NEDENİYLE TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI

Tapu, birçok sebepten haksız bir şekilde birilerinin eline geçebilir. Bu davamızdaki temel konu ; Ehliyetsiz birinden alınan vekalet ile yapılan tapu devirleri olup bu konuda genel hatları ile uygulamadaki hukuki süreç esas alınarak bilgilendirme yapılacaktır.

GÖREV VE YETKİ: Bu tür davaları gayrimenkulün aynına yönelik davalar olduğu için terditli olarak açılsa bile yani tapu iptal mümkün değilse tazminat olsa bile yetkili mahkme , HMK. md.12 gereğince kesin yetkili mahkeme olan taşınmazların veya taşınmalardan birinin bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemsinde açılır. Bu tür davalar arabulucuğa da tabi değildir.

Bu tür davalarda en önemli husulardan biri HMK md. 24 ‘te düzenlenmiş olan TASARRUF ilkesidir. Zira bu kanun maddesinin 2. fıkrası gereğince ki şu şekildedir: “Kanunda açıkça belirtilmedikçe, hiç kimse kendi lehine olan davayı açmaya veya hakkını talep etmeye zorlanamaz.” dolayısıyla mesela 1960-70 yıllarında ehliyetsiz birininden alınan vekalet ile ona ait taşınmazlar el değiştirmiş ise doğal olarak onlarca irili ufaklı hak sahibi yasal mirasçı olacaktır. bunlardan bazıları doğal olarak davaya müdahil olmak istemezler. Ama bunlardan bir tanesi davaya dahil olmaz ise davaya devam edilmez. Çünkü bu durumlarda zorunlu dava arkaşlığı mevcuttur. Bunu aşmanın tek yolu vardır o da başka bir dava ile murisin Terekesine tesmsilcisi atanması suretiyle davaya devam edilir. Aksi halde dava, usulden reddedilir. Uygulamada usulden reddedilmiş bir davanın, usuli eksikliği giderilmesi akabinde tekrar açılabileceğinin, muhakemesi zayıf ama büyük veya küçük diplomaları çok olan hele diploma ile aydın olduğunu hatta dahi olduğunu zanneden müvekkil veya potansiyel müvekkillere anlatmak gerçekten çok zor oluyor. Onun için bu tür davalar açılmadan önce olabilecek tüm ihtimaller ve davalar düşünülmeli ve eksiklikler bağlamıda bu davanın içinde davaların doğabileceğini bunların tamamlanması ile yargıalmanın ancak yol alacağı çok iyi izah edilmelidir. Zira daha sonra açılan her davayı ki sadece masrafları vermelerine ve e devlette her şeyi **görmelerine** rağmen cahil müvekkiler, avukatın para almak için bu tür davaları uydurduğunu **düşünebilmektedirler.**

MADDE 640

I. Miras ortaklığı

Madde 640 – Birden çok mirasçı bulunması halinde, mirasın geçmesiyle birlikte paylaşmaya kadar, mirasçılar arasında terekedeki bütün hak ve borçları kapsayan bir ortaklık meydana gelir.

Mirasçılar terekeye elbirliğiyle sahip olurlar ve sözleşme veya kanundan doğan temsil ya da yönetim yetkisi saklı kalmak üzere, terekeye ait bütün haklar üzerinde birlikte tasarruf ederler.

Mirasçılardan birinin istemi üzerine sulh mahkemesi, miras ortaklığına paylaşmaya kadar bir temsilci atayabilir.

Mirasçılardan her biri, terekedeki hakların korunmasını isteyebilir. Sağlanan korumadan mirasçıların hepsi yararlanır.

Bir mirasçı ödemeden aciz halinde ise, mirasın açılması üzerine diğer mirasçılar, haklarının korunması için gerekli önlemlerin gecikmeksizin alınmasını sulh mahkemesinden isteyebilirler.

VERASETLER BAKIMINDAN : Bu davada en önemli noktalardan biri de kök murisin güncel verasetinin olmamasıdır. Yukarıda bahsedildiği üzere muris, onlarca yıl önce öldüğü ve ondan sonraki mirasçılaradan da birçoğu ölmüş olduğundan ve de onlarca kişiden oluşan miraçılar silsilesinin tamamlamak için noterlik yetersiz kalacaktır ve mirasçılık belgesi veremeyecektir. Onun içinde ilgili mahkemeden güncel mirasçılık belgesini almak elzemdir. Tabi şunu da eklemek lazım ki şayet murisin miraçıları az olsa bile şayet bunlardan biri bile nufus kayıtlarına göre mavi kartlı ise yani yabancı vatandaşlığı var ise Noterlikten mirasçılık belesi alınmaz,alınamaz. Tek çare mahkemedir.

DAVANIN KONUSUNA DAİR: Bu davanın konusu ile netice talebin birbirinin tamamlaması gerekir. Aski halde mahkeme HMK.md.26 gereğince talebe bağlılık ilkesi gereğince : Şayet dava konusu birden fazla taşınmaz varsa ve davaya dahil edilmemişse yargılamanın ileri aşamadında (HMK. md. 141. gereğince: Davacı cevap dilekçesi ile davalı ise 2.cevap dilekçesi ile) artık yeni parseller mevcut davaya dahil edilemez. Ya davanın en önemli silahı Islah kullanılacak ya da birleştirme talepli yeni bir dava açılalacaktır. Tabu bi zaman ve masraf kaybı olacaktır. Bir avukatın en dikkat etmesi gereken usul ekonmisini ihlal etmesi demektir. Şunu da eklemek gerekir ki; Bu tür davalarda, davacılar, hepsi akraba olduğu için bazıları davayı açınca diğerleri emin olmayıncaya kadar davaya dahil olmayacaktır. Çünkü bazen karşı taraf da ya tanıdıkları oluyor ya da akraba. Bu durumda kaçınılmaz olarak birleştirme talepli dava açılmak zorunluğu vardır.

İHTİYATİ TEDİR: Bu davada HMK md. 389 ve devamı maddelerinden hareketle kesinlikle ama kesinlikle teminatlı veya teminatsız ihtiyati tedbir kararı talep edilmeli ve mutlaka alınmaldır. Çünkü bu dava açıldığında henüz davalının yedinde bulunan taşınmazlara İhtiyati Tedbir şerhi işlenirse, hüküm kesinleşinceye kadar davalının taşınmazdaki tasarrufu engellenmiş olur.

Davanın kazanılması halinde, müvekkilerin hakkı ayni olarak korunur ve ayni hak yani taşınmaz olarak davayı kazanmak müvekkileri çok mutlu edecektir. Doğal olarak başkaçca yeni davaların gelmesine kapı aralayacaktır. ayrıca da bu maddi değer olarak da daha değerli olacaktır. Ama tazminat olarak dava kazanılırsa: Tazminat davalarındaki %24 yasal faiz ülkemizin ekonomik verileri karşsında dava bittiğinde ; Dava konusu taşınmaz ile alıncak tazminat kıyaslandığında, alım gücü bağlamında müvekkiliniz çok zararlı çıkacaktır.

Ayni değilde nakti olarak yani davalının elinde taşınmaz olmaz ve ekonomik durumu da ya gerçekten çok kötüleşmiş veya mal kaçırmışsa kazanılacak davanın değeri ne kadar yüksek olursa olsun müvekkiler için kağıt parsaçından başka bir şey olmayan, tam anlamıyla boşa geçen zaman, boşa oluşturulan umut ve en önemlisi boşa yapılmış dünya kadar yargılama harç ve gideri olacaktır. Bunu özlelikle genç meslektaşlara belirtmek isterim ki : En az 6 yıl emek verip de kazandığınız bu tüm bir dava (ki uygulamada çoğu gayrimenkul davası çok rahat 10 yılı geçiyor) müvekkilere, maddi olarak bir dönüş sağlamaz ise siz başarılı değilsiniz müvekkillerin gözünde. Bu müvekkilereden de yeni dava da beklemeyin…

ZAMANAŞIMI VE HAK DÜŞÜRÜCÜ SÜRE: Bu tür davalar ayni hakka dayalı tapu iptal ve tescil davaları olduğu için zamanaşımı ve hak düşürücü süre söz konusu değildir. Bu konuda Yargıtay içtihataları müstakardır.

Bu tür davalarda alınacak ilam Tapu iptal ve tescil bağlamında kesinleşmeden icra kabiliyeti yoktur. Ancak tazminat noktasında durum farklılaşmakta ve icra için kesinleşme şart değildir.

Av. Berkan GÖRCEĞİZ

İLGİLİ İÇTİHATLAR

YARGITAY 1.Hukuk Dairesi
Esas No: 2025/4044
Karar No: 2025/3874
Karar Tarihi: 22-09-2025
ÖZET: Ilk Derece Mahkemesinin kararı ile; mirasçı olan davalı vekil .. yönünden davanın eldeki
davadan tefriki ile yeni bir esasa kaydedilmesine karar verilmek suretiyle mirasçı olmayan diger
davalılar yönünden eldeki davada yargılamaya devam edilmis, muris .. bir kısım mirasçıları tarafından
miras payı oranında talepte bulunuldugu, davacılar dısında baska mirasçıların da oldugu, ehliyetsizlik
ve vekâlet görevinin kötüye kullanılması iddiasına dayalı davaların tereke adına açılması gerektigi,
mirasçılardan bir bölümünün payları oranında açtıkları davanın dinlenilmesine olanak bulunmadıgı,
tereke adına dava açılmadıgından terekeye mümessil tayin edilerek yargılamaya devam edilmesinin de
pay oranında açılan davanın dinlenmesini olanaklı hale getirmedigi gerekçesiyle davanın usulden
reddine karar verilmistir.
(6100 S. K. m. 369, 370, 371) 
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz
sartı ve diger usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne
karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler
incelenip geregi düsünüldü: 
I. DAVA 
Davacılar; murisleri …’in .. … Noterliginin 28.07.1980 tarihli ve … yevmiye numaralı vekaletnamesi ile
yegeni olan Avukat …’ı vekil tayin ettigini, murisin bilgisi ve talimatı olmadan vekaletnameye eklenen
tasınmaz satıs yetkisi ile eski 7 45… ve 4927 parsel sayılı tasınmazının vekil .. tarafından 21.07.1983
tarihinde davalı …’ya gerçek degerinin çok altında bir bedelle satıldıgını, … ise tasınmazı davalı …’a,
…’un da diger davalı …’ya satıs suretiyle devrettigini, murisin çok yaslı, hasta, yalnız olmasından ve
okur yazar olmamasından faydalanarak alınan vekaletnamedeki satıs yetkisinin gerçek iradesini
yansıtmadıgını, 80 yasının üzerinde olan yaslı ve hasta bir kadının, yegeni sıfatıyla telkin edilen güven
karsısında, bu durumundan istifade edilmesinin ve kandırılmasının çok zor olmadıgını, gerçeklesen
satıs isleminden haberdar oldugunda muris … tarafından vekilin yetkisini tecavüz ve gabin sebebiyle
tapu iptal davası açıldıgını ancak takipsizlik nedeniyle davanın açılmamıs sayılmasına karar
verildigini, satıs bedelinin murise ödenmedigini, dava konusu tasınmaz sahte/kötüniyetli irade ile
alınan bir vekaletname ile devredildiginden iyiniyet karinesinden yararlanılamayacagını ileri sürerek
dava konusu tasınmazların tapu kaydının iptali ile miras payları oranında adlarına tesciline, olmadıgı
takdirde tasınmazın gerçek degerinin tespiti ile simdilik 10.000,00 TL tazminatın isleyecek yasal faizi
ile birlikte davalılardan müstereken ve müteselsilen tazminine karar verilmesini istemislerdir. 
II. CEVAP 
Davalı …; dava konusu tasınmazları muristen satın almadıgını, davacıların taleplerinin zamanasımına
ugradıgını, hak düsürücü sürelerin geçtigini, iddiaların soyut ve birbirleri ile çelistigini, tasınmazı satın
aldıgı tarihten itibaren nizasız ve fasılasız olarak kullandıgını belirterek davanın reddini savunmustur.
Sinerji Mevzuat ve Içtihat Programı Sayfa 1 /3

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi

Esas Yıl/No: 2025/4044

Karar Yıl/No: 2025/3874

Karar tarihi: 22-09-2025

ÖZET: İlk Derece Mahkemesinin kararı ile; mirasçı olan davalı vekil .. yönünden davanın eldeki davadan tefriki ile yeni bir esasa kaydedilmesine karar verilmek suretiyle mirasçı olmayan diğer davalılar yönünden eldeki davada yargılamaya devam edilmiş, muris .. bir kısım mirasçıları tarafından miras payı oranında talepte bulunulduğu, davacılar dışında başka mirasçıların da olduğu, ehliyetsizlik ve vekâlet görevinin kötüye kullanılması iddiasına dayalı davaların tereke adına açılması gerektiği, mirasçılardan bir bölümünün payları oranında açtıkları davanın dinlenilmesine olanak bulunmadığı, tereke adına dava açılmadığından terekeye mümessil tayin edilerek yargılamaya devam edilmesinin de pay oranında açılan davanın dinlenmesini olanaklı hale getirmediği gerekçesiyle davanın usulden reddine karar verilmiştir.

(6100 S. K. m. 369, 370, 371)

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA Davacılar; murisleri …’in .. … Noterliğinin 28.07.1980 tarihli ve … yevmiye numaralı vekaletnamesi ile yeğeni olan Avukat …’ı vekil tayin ettiğini, murisin bilgisi ve talimatı olmadan vekaletnameye eklenen taşınmaz satış yetkisi ile eski 7 45… ve 4927 parsel sayılı taşınmazının vekil .. tarafından 21.07.1983 tarihinde davalı …’ya gerçek değerinin çok altında bir bedelle satıldığını, … ise taşınmazı davalı …’a, …’un da diğer davalı …’ya satış suretiyle devrettiğini, murisin çok yaşlı, hasta, yalnız olmasından ve okur yazar olmamasından faydalanarak alınan vekaletnamedeki satış yetkisinin gerçek iradesini yansıtmadığını, 80 yaşının üzerinde olan yaşlı ve hasta bir kadının, yeğeni sıfatıyla telkin edilen güven karşısında, bu durumundan istifade edilmesinin ve kandırılmasının çok zor olmadığını, gerçekleşen satış işleminden haberdar olduğunda muris … tarafından vekilin yetkisini tecavüz ve gabin sebebiyle tapu iptal davası açıldığını ancak takipsizlik nedeniyle davanın açılmamış sayılmasına karar verildiğini, satış bedelinin murise ödenmediğini, dava konusu taşınmaz sahte/kötüniyetli irade ile alınan bir vekaletname ile devredildiğinden iyiniyet karinesinden yararlanılamayacağını ileri sürerek dava konusu taşınmazların tapu kaydının iptali ile miras payları oranında adlarına tesciline, olmadığı takdirde taşınmazın gerçek değerinin tespiti ile şimdilik 10.000,00 TL tazminatın işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tazminine karar verilmesini istemişlerdir.

II. CEVAP Davalı …; dava konusu taşınmazları muristen satın almadığını, davacıların taleplerinin zamanaşımına uğradığını, hak düşürücü sürelerin geçtiğini, iddiaların soyut ve birbirleri ile çeliştiğini, taşınmazı satın aldığı tarihten itibaren nizasız ve fasılasız olarak kullandığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Davalı …; dava konusu taşınmazın satışına ilişkin murisin verdiği vekâletnamenin münhasıran bir taşınmaz satış vekâletnamesi olduğunu, davacıların iddia ettiği gibi bir dava vekâletnamesinin söz konusu olmadığını, iddiaların doğru olmadığını, Köyceğiz Asliye Hukuk Mahkemesinde yapılan yargılama sırasında murisin de vekâletnamenin sahte olmadığını bildiğinin anlaşıldığını, dava konusu taşınmazı bedeli karşılığında satın aldığını, satış bedelini vekile ödediğini, iyiniyetli üçüncü kişi olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.

Davalı …; taşınmazı iyiniyetli olarak, tapu kayıtlarına güvenerek devraldığını, Türkiye’ye tatile geldiğinde kalmak için taşınmazı aldığını, daha sonra da işlerinin yoğunluğu nedeniyle Türkiye’ye gelemediği için sattığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; mirasçı olan davalı vekil .. yönünden davanın eldeki davadan tefriki ile yeni bir esasa kaydedilmesine karar verilmek suretiyle mirasçı olmayan diğer davalılar yönünden eldeki davada yargılamaya devam edilmiş, muris .. bir kısım mirasçıları tarafından miras payı oranında talepte bulunulduğu, davacılar dışında başka mirasçıların da olduğu, ehliyetsizlik ve vekâlet görevinin kötüye kullanılması iddiasına dayalı davaların tereke adına açılması gerektiği, mirasçılardan bir bölümünün payları oranında açtıkları davanın dinlenilmesine olanak bulunmadığı, tereke adına dava açılmadığından terekeye mümessil tayin edilerek yargılamaya devam edilmesinin de pay oranında açılan davanın dinlenmesini olanaklı hale getirmediği gerekçesiyle davanın usulden reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine, Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; verilen kararın usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu gerekçesiyle 6100 sayılı HMK’nın 353/1-b-1 maddesi uyarınca, davacıların istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacılar vekili temyiz dilekçesinde özetle; kararın usul ve yasaya aykırı olduğunu, hatalı ve eksik değerlendirme yapıldığını, dava konusu taşınmazın terekeye döndürülmesi isteğinin bulunup bulunmadığının sorulmak suretiyle kesin olarak belirlenmesi, terekeye döndürülmesi, diğer deyişle …’in tüm mirasçıları adına tescil istemi bulunduğundan aktif dava ehliyetinin tamamlanması yoluna gidilmesi, bu eksiklik tamamlandıktan sonra işin esasına girilmesi gerektiğini, hiçbir gerekçe belirtilmeksizin, istinaf nedenleri dikkate alınmaksızın istinaf talebinin reddine karar verilmesinin hatalı olduğunu bildirerek ve önceki beyanlarını tekrarla kararın bozulmasını talep etmiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Dava; ehliyetsizlik, irade sakatlığı ve vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuki nedenlerine dayalı miras payı oranında tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde tazminat istemine ilişkindir.

Dosya içeriği ve toplanan delillerden; muris …’in … 2. Noterliğinin 28.07.1980 tarihli ve … yevmiye numaralı vekaletnamesi ile yeğeni olan …’ı vekil tayin ettiği, muris adına kayıtlı (eski) 745 parsel sayılı taşınmazın vekil … tarafından 21.07.1983 tarihinde davalı …’ya satış suretiyle devredildiği, … ise taşınmazı 05.10.1988 tarihinde davalı …’a, …’un da 15.12.1989 tarihinde davalı …’ya temlik ettiği, 1901 doğumlu muris …’in 24.04.1986 tarihinde öldüğü, davacılar dışında başka mirasçıları da bulunduğu, davalılar .., … ve … ise mirasçı olmadıkları, başka bir deyişle muris …’nin terekesine karşı üçüncü kişi konumunda oldukları anlaşılmaktadır.

Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun’un 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davacılar vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Davacılar vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun’un 370/1 hükmü uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı 187.80 TL … onama harcının temyiz eden davacılardan alınmasına,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

22.09.2025 tarihinde kesin olmak üzere oybirliğiyle karar verildi. (¤¤)