KİRA TESPİT DAVALARI

Kira bedelinin tespitine dair davamızın temeli TBK .Md.343 ve devemında düzenlenmiştir.

GÖREV VE YETKİ: Bu tür davalarda görevli mahkeme, kira sözleşmesinin ifa edildiği yer yani kiralanın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesidir. Ayrıca davalının ikametgahındaki genel yetkili mahkemede de dava açılabilir.

Taraflar kamu kurumu ve tacir ise HMK. md. 17 gereğince yetki sözleşmesi ile yetkili kılınan mahkemede de açabilirler. Yani bu fıkranın mefhumu muhalifinden , artık alalede kişiler kendi arasında yaptıkları sözleşmelere yetkili mahkeme ekliyemez, eklese bile yok sayılacaktır. Burada kanun koyucu amacı, bariz bir şekilde vatandaşlar arasında yapılacak akitlerde güçlünün karşısında, zayıfı korumak istemesidir.

Bu davanın açılmasının temel şartı kira sözleşmesinin 5 yılı doldurması gerekmektedir. Bu süre dolmadan kira bedelinin tespiti davası açılamaz. Uygulamada en çok yapılan hata ıslak imzalı bir şekilde yenilenmiş kira aktinin bir öncekinin devamı olarak görülerek açılmasıdır. Oysa bu durumda dava 2. yenilemiş akit 5 yılı doldurmamışsa dava reddedilecektir. Çünkü uygulamada mahkemeler, kira kontratının yazılı bir şekilde yenilenmesi durumunda 5 yıllık süreyi son akit tarihinden itiberen hesaplamaktır. Dolayısıyla dikkat edilmesi gereken husus kira kontratının fiilen yenilenmesi suretiyle 5 yılın dolması akabinde bu davanın açılmasıdır.

Açılan kira tespit davasında kira bedelinin belirlenmesi temel olarak aynı amaçlarla kullanılan ve yüz ölçümleri birbirine yakın emsalller esas alınrak dava tarihindeki güncel kira bedeli, tespit edilir. burada dikkat edilmesi gerekli en önemli hususu : Kira tespit davasının yeni kira döneminden en az 30 gün öncel açılması veya yeni kira bedeli bağlamında kiracıya ihtar gönderilmesidir. Bu önşarttır. Şayet bu şart yerine gelmezse dava yine açılır. ancak mahkemce tespit edilecek kira parası davanın açıldığı dönemden sonraki yıl için geçerli olur. Burada müvekkilin maksimum 12 aylık kira bedeli farkını kaybetmesi sonucu doğmaktadır. (TBK. Md. 345)

TBK Md. 344/3 ‘te yeni kira bedelinin belirlenmesine dair kriteleri sayıp akabinde Hakaniyete uygun mahkeme karar verir demekle, davayı gören mahkemeye, takdir yetkisi vermiş olmaktadır. Uygulamada mahkemeler %20-30 arasında uygulamaktadır. Yani bilirkişinin tespit edeceği meblağın en az %20 kadar düşük bir bedel üzerinden mahkeme hüküm kuracaktır. Bu bağlamda genç meslektaşların, müvekkilerini, ona göre bilgilendirmesi gerekir. Aksi halde müvekkil gözünde itibarınız sarsılacaktır.

Bu tür dava görülürken bazen davacı kiralananı, ahara satarak temlik edebilmektedir. Bu durumda HMK. Md. 125 gereğince yeni malik isterse mevcut davaya dahil olup kaldığı yerden devam edebilir. Bu onun menfaatine olacaktır. Zira davanın lehine sonuçlanması halinde mahkemece hüküm altına alınacak yeni kira bedeli eski kiradan yüksekse(artık ne kadar fark varsa) aradaki farkı faizi ile birlikte kendisine, tashil edecektir. Bu bedelde eski malikin hiçbir hakkı yoktur. Ancak taraflar iç ilişkilerinde aksisini anlaşabilriler bunu engelliyen bir hukuki engel yoktur.

Yeni malik, mevcut kira tespit davasına kaldığı yerden devam yönünde karar kılmış ve davaya müdahil olmuşsa atık yeni malik olarak 6 ay içinde ihtarname gönderme ve bu sürenin dolaması akabinde de Tahliye davası açamaz. Çünkü eylemli olarak mevcut kira aktini kabul etmiş ve devamından yana karar kılmış demektir . Tabi başkaca tahliye sebeplerinden doğan hakları saklıdır.

Bu bir tespit davası olduğu için kesinleşmeden hüküm arz etmez. Tabi bu durum, uygulamda maliklerin aleyhine işlemektedir.Çünkü yıllık yasal faiz %24 iken banka faizleri %40 lardadır. Dolayısıla davalı yargılamayı uzattıkça davacının parası erimektedir. Buna da maalesef hukuk sistemimiz hizmet etmektir.Zira eskiden istinafa giden bu tür davalar 6 ayda gelirken şuan 1.5 yılı bulmaktadır.

Bu tür davalardan talep, bölünebilen bir durumda olmadığı için fazlaya ilişkin haklar saklı tutularak açılmaz, açılsa bile kale alınmaz. Çünkü mahkeme kararı ile yeni kira bedeli tespit edilmiş olur ve artık tarafların arasındaki bedel ihtilafı kesin olarak biteceği için ve dava dilekçesinde belirtilen dönem için ve ileriye dönük bir talep olduğu için yeni dönemler için ıslah dilekçesi ile talepte bulunulamaz. Bulunulsa bile reddi gerekir.Çünkü bu durum davanın niteliğien aykırı olur. Aksi halde böyle bir dava açıldıktan sonra hiç bitmez. Çünkü her kira dönemi için yeniden keşif yeniden bilirkişi raporu vesaire yüzünden hüküm asla kurulamaz. Dosya resmen taraflara ve mahkemeye stres ve masraf yükü olacaktır.Yargılamanın bitmemesi hukuk ve hukukun üstün amacı değildir. bilakis usul ekonomisine uygun olarak en kısa sürede en az masraflar taraflar arasındaki dava tarihindeki ihtilafı bitirmektir.

AV.BERKAN GÖRCEĞİZ

İLGİLİ İÇTİHATLAR:

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu

Esas Yıl/No: 2017/6-2792

Karar Yıl/No: 2021/267

Karar tarihi: 16-03-2021

KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASI – KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVALARINDA FAZLAYA İLİŞKİN HAKLAR SAKLI TUTULAMAYACAĞI VE SAKLI TUTULAN BU HAKLA İLGİLİ OLARAK ISLAH TALEBİNDE BULUNULAMAYACAĞI – DİRENME KARARININ BOZULMASI

ÖZET: Davacılar vekili, davalı ile aralarında 01.02.2011 tarihinde başlayıp 01.02.2016 tarihinde sona erecek kira sözleşmenin 3. maddesine göre kira bedelinin 2011 yılı için 4.500,00TL olarak belirlendiğini, sonraki yıllarda kira bedelinin (ÜFE+TEFE)/2 oranında artırıldığını, sözleşmenin 3. maddesinin son fıkrasında, tarafların ilk üç yılın sonunda kira bedelinde yapılacak olan artışa ilişkin mutabakata varamazlar ise, kira bedeli artışının bilirkişi marifeti ile tespit ettirileceğinin düzenlendiğini, ancak davalının kira bedeli konusunda ortak mutabakata varılmaksızın 2014 yılı için 5.693,27TL ödeme yaptığını ileri sürerek taşınmazın kira bedelinin 17.02.2014 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere aylık 8.000,00TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiş, 12.02.2015 tarihli ıslah dilekçesi ile de davayı brüt 8.000,00TL kira bedeli üzerinden açtıklarını belirterek kira bedelinin brüt 9.200,00TL olarak tespitine karar verilmesini istemiştir. Daha önce de belirtildiği gibi kira bedelinin tespiti davaları kendine özgü bir dava olup inşai davalar sonunda verilen kararlara yakın bir niteliktedir. Bu davalarda sadece ilgili kira döneminde geçerli olacak kira bedelinin tespiti istenir ve kira bedelinin tespiti davasının sınırlı bir konusu vardır. Dava sonucunda hâkim, ileriye yönelik olarak bir yıllık süre zarfında uygulanacak olan kira bedelini belirler ve kira sözleşmesinde yer alan kira bedeli, hâkim kararı ile değiştirilmiş olur. Davanın bu niteliği gereğince kira bedelinin tespitine ilişkin talep bölünemez ve kira bedeli davacı tarafından bir seferde açık ve net olarak istenilmesi gerekir. Diğer bir anlatımla kira bedelinin tespiti davalarında fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve saklı tutulan bu hakla ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamaz. Öte yandan kira bedelinin tespitine ilişkin talep dava dilekçesinde belirtilen döneme ilişkin olduğundan, ıslahla bedelin artırılması durumunda ise daha sonraki bir dönemi kapsayacak şekilde talepte bulunulmuş olur ve bu da kira bedelinin tespiti davalarının niteliğine aykırıdır. Hâl böyle olunca, Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

(6098 S. K. m. 344, 345) (6100 S. K. m. 109, 176, 180) (6570 S. K. m. 2, 3) (YİBK 12.11.1979 T. 1979/1 E. 1979/3 K.) (YHGK 26.02.2014 T. 2013/3-633 E. 2014/154 K.) (YHGK 21.11.1966 T. 1966/19 E. 1966/10 K.)

Yargıtay 3.Hukuk Dairesi

Esas Yıl/No: 2024/3178

Karar Yıl/No: 2025/3520

Karar tarihi: 24-06-2025

KİRA BEDELİNİN TESPİTİ İSTEMİ – KİRA BEDELİNİN DÖVİZ CİNSİNDE BELİRLENMESİNDE İSABETSİZLİK BULUNMADIĞI – DAVALININ ESKİ KİRACI OLMASI NEDENİYLE HAK VE NESAFET İNDİRİMİNİN BİLİRKİŞİ RAPORUNDA BELİRLENEN MİKTAR ÜZERİNDEN YAPILMASI – HÜKMÜN ONANMASI

ÖZET: 6098 sayılı TBK’nın 344. maddesinin yürürlüğünün 01.07.2020 tarihine kadar erteli olduğundan dosyaya konu 01.07.2019 tarihinde başlayan kira yılı bakımından yabancı para cinsinden olan kira için sözleşme hükümleri ile önceki mevzuat ve Yargıtay kararları uygulanacağından kiralananın çatılı iş yeri (otel) vasfında olması nedeniyle kira bedelinin döviz cinsinde belirlenmesinde bir isabetsizlik bulunmamasına, hükme esas alınan bilirkişi raporunda tespit davası ilkelerine uygun olarak kira bedelinin belirlenmesine, bilirkişi raporunda belirlenen kira bedelinin davacının talebinden fazla olduğundan, davalının eski kiracı olması nedeniyle hak ve nesafet indiriminin, bilirkişi raporunda belirlenen ve Mahkemece benimsenen miktar üzerinden yapılması gerektiğinin anlaşılmasına göre, davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.

(6100 S. K. m. 370) (6098 S. K. m. 344) (Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 sayılı Karara İlişkin Tebliğ m. 8)

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 24.06.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde gelen davacı vekili Avukat … ile davalı vekilleri Avukat … ve Avukat … ’ın sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00’te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; davalının, müvekkilinin maliki olduğu taşınmazda 01.07.2005 tarihli kira sözleşmesi ile kiracı olduğunu, davalının ödemesi gereken aylık 324.632,26 USD kira bedelinin çok düşük olduğunu, emsallerinin çok altında kaldığını ileri sürerek, kira bedelinin aylık 8.410.063 USD olarak belirlenmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; dava konusu taşınmazın 01.07.2005 başlangç tarihli kira sözleşmesi ile yıllık 2.600.000,00 USD + KDV kira bedeli karşılığında kiralandığı, ilk kira sözleşmesi başlangıç tarihinden tespiti istenen döneme kadar geçen süre dikkate alındığında kira bedelinin hak ve nesafete göre belirlenmesi gerektiği, bilirkişilerin taşınmazın bulunduğu mahalli ve özelliklerini değerlendirilerek ve emsalleri inceleyerek dava konusu kiralananın serbest koşullarda boş olarak getirebileceği kira bedelinin net 1.070.072 USD olacağını bildirdikleri, Mahkemece takdiri indirim uygulanmış olsa bile talep edilen bedelden fazla olduğu, taleple bağlılık ilkesi uyarınca ve denetime elverişli bilirkişi raporu çerçevesinde değerlendirme yapıldığı gerekçesiyle; davanın kabulüne, dava konusu taşınmazın 01.07.2019 tarihinden itibaren aylık kirasının 700.838,50 USD olarak tespitine karar verilmiş; karara karşı, davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayılı belirtilen kararıyla; Mahkemece alınan bilirkişi raporunda; zemin katında dükkanlar bulunan beş yıldızlı dava konusu otelin talep tarihi olan 01.07.2019 tarihi itibariyle serbest koşullarda ve boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde aylık kira bedelinin KDV hariç net 1.070.072,00 USD olacağı, ancak tespit tarihi itibariyle davalının kiracılığı devam etmekte olduğundan mecurun hak ve nesafet kurallarına göre kira bedelinin Mahkeme tarafından takdir edilebileceğinin belirtildiği, tespit istenen dönem hak ve nesafet dönemi olup hükme esas alınan bilirkişi raporunda kira bedelinin usulünce belirlendiği, davalının eski kiracı olması nedeniyle hakkaniyet indirimi yapılması halinde dahi davacının talep ettiği bedelden daha yüksek bir bedel tespit edildiği, Mahkemece taleple bağlı kalınmak sureti ile yazılı şekilde karar verilmesinde usul ve yasaya aykırı bir durum gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili; Mahkemece keşif sırasında taşınmaza emsal teşkil edilebilecek taşınmazların tek tek görülmediğini, gerekli ve yeterli incelemenin yapılmadığını, internet sitelerinde yer alan ilanlara göre değerleme yapılamayacağını, bilirkişi raporunun somut ve denetime elverişli olmadığını, Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar İlişkin Tebliğ hükümlerinin değerlendirmeye alınmadığını, davada verilecek hükmün yeni kira dönemi bakımından uygulanabileceğini, tespit edilen kira bedelinin fahiş olduğunu, müvekkil şirketin dava konusu mecurda 10 yıldır kiracı olduğu hususu nazara alınarak kira bedelinde hakkaniyet indirimi yapılması gerektiğini ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir.

Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile ilgili hukuk kurallarına, temyiz olunan kararda belirtilen gerekçe, ileri sürülen temyiz sebeplerine, 01.07.2005 başlangıç tarihli kira sözleşmesinde artış şartı bulunması nedeniyle, yeni kira dönemi için kira döneminin sonuna kadar açılan davada verilecek kararın dönem başlangıcından itibaren geçerli olacak olmasına, bu halde arttırım talebinin ayrıca yazılı olarak bildirilmesinin gerekmemesine, Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 sayılı Karara İlişkin Tebliğ’in (Tebliğ No: 2008-32/34) 8/4. maddesi uyarınca, Kültür ve Turizm Bakanlığından belgeli konaklama tesislerinin işletilmesi amacıyla kiralanmasıyla ilgili gayrimenkul kiralama sözleşmelerinde, sözleşme bedelinin ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerinin döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılmasının mümkün olmasına, 6217 sayılı Kanunun 6353 sayılı Kanunla değişik geçici 2. maddesiyle 6098 sayılı TBK’nın 344. maddesinin yürürlüğünün 01.07.2020 tarihine kadar erteli olduğundan dosyaya konu 01.07.2019 tarihinde başlayan kira yılı bakımından yabancı para cinsinden olan kira için sözleşme hükümleri ile önceki mevzuat ve Yargıtay kararları uygulanacağından kiralananın çatılı iş yeri (otel) vasfında olması nedeniyle kira bedelinin döviz cinsinde belirlenmesinde bir isabetsizlik bulunmamasına, hükme esas alınan bilirkişi raporunda tespit davası ilkelerine uygun olarak kira bedelinin belirlenmesine, bilirkişi raporunda belirlenen kira bedelinin davacının talebinden fazla olduğundan, davalının eski kiracı olması nedeniyle hak ve nesafet indiriminin, bilirkişi raporunda belirlenen ve Mahkemece benimsenen miktar üzerinden yapılması gerektiğinin anlaşılmasına göre, davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,

28.000,00 TL Yargıtay duruşması vekalet ücretinin davalıdan alınıp davacıya verilmesine,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz harçlarının temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

24.06.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi. (¤¤)